SOHO中国终于告别散售的模式。迟来的转型能否成功，取决于资金和商业管理的实力。

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    北京前门大街的鲜鱼口，曾经是一条很有名的胡同。现在，这里被改造成了美食一条街。街口北侧很不错的一个地段，业主是SOHO中国。这是3年前，潘石屹以每平米约3万元的价格收购来的。但是，街口的几家饭馆，既不是老字号，也不是家喻户晓的品牌。在老字号林立的美食街，有点不太起眼。总面积约5万平米的前门项目，是SOHO中国第一个自持的项目。

    3年之后，在披露2012年中报的同时，SOHO中国宣布将持有目前北京和上海正在建设的14个项目中的12个，总面积达到150万平米，占SOHO中国拥有的总建筑面积287万平米的五成以上。“其实，我们每个新项目开盘的时候，都会想一想。”潘石屹说：“（如果）作为商业地产自己持有了，每年租金收入一大块，物业升值一大块，也是一个特别好的生意。”潘石屹承认他早就有了自持的想法。

    SOHO中国过去的散售模式一直倍受怀疑。潘石屹解释说：“你一旦持有了，就没钱了，就不能搞新的项目。尤其在前些年，我们公司的资金规模不够大的情况下，更是这样。”

    在过去一年多的时间里，SOHO中国完成了8笔收购，全部位于上海。并购额超过150亿元，并购面积超过100万平米。但是，同那些一年并购上百个项目的房地产开发商相比，“我们个位数的（并购）在这个行业里面简直都不算什么。”潘石屹笑着说。去年，SOHO中国的合同销售额是109亿元，营业收入为57亿元，跌出了《财富》中国500强。之前，SOHO中国曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

    这150万平米的自持物业什么时候能为它的主人带来滚滚财源呢？SOHO中国预计，未来公司将拥有每年40亿元的租金收入，相当于每天每平米7块多钱，但那将是在5年之后。“在转型过程中碰到的第一个问题，”潘石屹说：“就是你有多少钱，你的钱能不能支撑你转过去。”

    散售模式的好处在于，“一销售房子，钱马上就来了。最早的时候，（房子盖到）正负零就开始销售了，钱就来了。到了房子建好之后，最后一笔钱就来了。”潘石屹说：“当你的房子一旦持有的话，每年的租金收入其实跟销售额是没法比的。”

    美好的散售时光显然令潘石屹颇为留恋，但是他对SOHO中国的成功转型也非常乐观。“我们现在可以动用的现金是150亿元，净负债率只有20%。”如果在转型过程中，这个钱“花完了还不够”的话，潘石屹认为他还有一个杀手锏就是“提高负债率”，而且“还有非常大的空间。”

    支持潘石屹如此乐观的理由，还包括北京和上海高涨的租金和极低的空置率。“北京和上海办公楼的出租市场是我做房地产有史以来最好的时候，从来没有过这样的时候。一般，每年的租金上涨5%~10%就不得了了。去年一年，北京上涨了73%。别人完全不知道在北京发生什么事情，在全世界任何地方都不可能（发生这样的事情）。”

    在中国经济持续低迷的背景下，如此高涨的租金，背后的动力是什么？ “我也不知道。”潘石屹极其坦率地说：“多少人问我，还有好多领导问我。”但是，他也断言今天的这种上涨是“不会持续的”。“每年涨70%多的这种情况下是天上掉馅儿饼。千万不要基于每年租金上涨70%作为你这个数学模型的假设，这个东西肯定就错了。”

    去年，SOHO中国完成了150亿元的收购额。今年初披露的年报上，并购计划下降到100亿元。虽然潘石屹一直强调手里还有150多亿元现金，但是，他承认，今年实际的并购金额可能要低于这个数字，原因是要“为完成转型做准备”。“如果我们都拿着钱买地了，你又不能销售，这个房子就(可能)建不起来了，就可能成为烂尾楼了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖着不干活了，这个东西影响都非常大。”潘石屹说：“作为上市公司要精打细算，一定不要让这样的情况发生。”

    为了彻底转型，SOHO中国甚至打算放弃年初设立的230亿元合同销售额这个目标。望京SOHO的三座写字楼，其中一座高的，原本打算销售的但现在改为持有。原来计划今年开始销售的5万多平米的SOHO世纪广场，和原打算今年下半年开始销售的上海凌空SOHO，现在也都在持有的名单上。“随着战略的调整我们就不以销售为主了，而是不断地持有。”

    “一个公司要是有力量的话，一定是一个开放的公司，所以我们对所有的商业机构、管理公司都是敞开的，而不是一个自我循环的，所有的事情都是我们来做。这也不是那个年代了。”潘石屹说。他认为SOHO中国转型的第二个挑战就是“商业管理能力需要提高”。

    潘石屹对韩国的商业管理津津乐道，他看中了韩国人的吃吃喝喝，大有要把它拿来“汉化”的意思。“欧美的人离我们太远，吃吃喝喝的东西跟我们中国人不是特别一样。最重要的我看见他(韩国人)吃吃喝喝的东西是热的，欧洲人吃吃喝喝的东西是凉的。”

    在他看来，韩国比中国改革开放早了20年的时间，中国现在碰到的问题正是他们十年前碰到的。“食品安全、地沟油、建筑质量，都是他们原来碰到过的。“潘石屹说：“经过淘汰以后，能够把这些吃的喝的保留下来，这里面有一定的经验。”

    至于SOHO在商业地产方面的做法，前不久京东商城和苏宁电器的一场价格大战，引起了潘石屹的关注。“对这个事情我的思考就是，如果让刘强东再折腾三年，中国的家电实体店都不存在了。”他据此断定，“以百货零售为主的不是未来，而餐饮、电影院、体验店这些东西才是未来。不管怎么样，人得吃饭，吃饭不能在网上吃，喝咖啡不能在网上喝。”

    “我们的心态还要开放，”潘石屹说：“让全世界的商家不断地和我们合作。这样的话，才能够在我们持有的每平方米物业里面创造更多的价值，就是把建筑面积变成生意。”

均价、做空与诱惑

    坐在朝外SOHO顶层的露天阳台上，潘石屹一边品茶，一边以特有的“潘式智慧”回答 《财富》 （中文版） 的提问，直到被最后一个问题难住。

    问：从中报披露的数字，上半年SOHO中国销售的均价48,673元/平米，和去年年报披露的均价58,649元/米相比，降幅为17%，请问这个数字是不是有一定的代表性，还仅仅是个案？

    答：可能你没有看到背后的情况。背后的情况，去年我们销售的房子是银河SOHO，在东二环里。今年我们销售的项目在望京，四环边上。看房子有一个秘诀，就是地段、地段、地段，地段是特别重要的。二环里尤其是东二环里，整个的价格高是正常的。从可比的价格来看，从去年到今年都是在不断的上涨，而且上涨的幅度比较大。全年下来的话，涨幅大约15%。

    还有一个是，销售办公楼的涨幅，实际上跟你的租金是水平挂钩的。北京、上海办公楼的租金，去年一年上涨的幅度比办公楼（楼价）上涨的幅度高多了。代理行出来的报告说，去年北京的租金上涨差不多达到73%，所以，我们办公楼价格的上涨还是可以支撑这个租金的上涨。

    您和董事会有没有担心过有机构会做空SOHO中国？

    那当然。你要在境外上市这是必然的。如果你有事情，他肯定做空你。一般的企业（家），一看见这个做空的人，就烦得不得了。我心态特别好。在市场经济下，人家可以做多你这个公司，可以做空你这个公司；可以买你公司的股票，也可以卖你公司的股票。这就是市场的民主。

    同华润和万达相比，SOHO中国的产品优势是什么？我们知道华润是做城市综合体，万达也有自己的模式。

    SOHO中国过去一些年，重点在自己的产品上，我们对建筑产品的追求跟他们还是不一样。

    从2009年开始，全国排名前20的开发商，80%都开始做商业地产，您怎么看待这个趋势？

    主要是限购的影响，他们觉得做住宅的利润受到很大的影响，他们开始转向了。

    有人预测5到8年之后，商业地产就会从战国时代变成三国时代，剩下有影响力的公司不超过5家，您怎么看？

    我觉得这个都是一个说法啦。我看到的不要说全中国，就一个城市里面来说的话，做商业地产的、最后真正能够叫上名字的，10家、8家还是存在的。

    我们在财富中文网的官网上，通过微博向粉丝征集问题。我挑了两个问题。第一个问题是，你是否打算将SOHO打造成涉及多个行业的多元化集团？如果有，你打算进入什么样的行业？

    没有。

    还有一位粉丝说，想请问潘总，您觉得对您诱惑最大的是什么？怎么自我克制？

    哎呀，这个问题还真不好回答。其实，一个人可能最应该注意的就是不能骄傲。当官比较大（的人）、赚钱比较多的企业家、或者比较漂亮的明星，他们从才华、天资来说都是非常优秀的，可是只要犯了骄傲的错误，觉得你什么事都可以做好，这时候，你就要栽跟头。