12岁做作记账员，高中辍学后开始创业，历经悲剧后，终成人生赢家，听听一位地产大亨的自白。

“苦难给予了你对其他人的处境感同身受的能力。”格林伯格说。

图片提供 Michael McWeeney

我生活得非常简朴。1975年我26岁，当时我和女友居住在一间没有窗子的阁楼里。夜里我起床上厕所的时候，总是有老鼠在我身边跑来跑去。有天晚上我醒来时，发现我的肩膀上爬着一只老鼠。于是第二天我们就搬到我拥有的一套公寓房里去了。

70年代末，我开始进军合作销售模式，它的赚钱速度是私人投资销售的三四倍。接下来的7年里，我们通过这种模式帮别人卖掉了纽约的100多栋楼（大约10,000多间公寓）。

不久之后，我在市场就有了腾挪的空间了。我发现，我拥有的所有地产都在纽约市内，于是我开始在其他人忽略的或是没有注意到前景的市场上寻找机会。1985年前后，美国修改了房地产纳税法，“黑色星期一”出现了。一夜之间，我们陷入了巨大的衰退，崩溃似乎已经难以避免。

那对我们来说是个异常艰难的时刻。我们欠了一大笔贷款没法偿还，因为我们的买主也拿不到按揭贷款。随着房地产价格的迅速下跌，我欠的债比我手上这些房子的价值还多。我们只好卖掉一些楼盘偿还贷款，最终我们还是挺过来了。

1990年，我的长子亚历山大在一场意外中死去了。整整一年，我终日以泪洗面。当时我有两个选择：一是立即随他而去，二是继续活着，因为我知道，终有一天我会和他再次团聚。我选择了后者。

苦难给予了你对其他人的遭遇感同身受的能力。我的次子摩根从3岁起就患有精神疾病。2012年，他因为从一名出租车司机那里偷了20美元而被逮捕了。当他被讯问时，我才开始知道精神病患者在司法体系中会遭遇到什么。把他们送进监狱并不能解决问题，于是我创立了“格林伯格社会与刑事司法中心”，在该领域做一些倡议工作。

目前，乐观是我的工作动力之一。情况并不像市场显示的那样糟糕。在1990年东西德统一后，柏林弥漫着一种压抑的气氛，房地产价格也一路走低，于是我们在那里出手购买了一些地产。如今柏林已经是全欧洲最受青睐的房地产市场之一。现在我们正在荷兰吃进很多地产。

我完全没有预见到2008年的金融危机。当时我感到十分恐惧，但我的工作就是要竭尽所能做到最好。我们做出了一些牺牲，采取了降薪等策略以避免裁员。

每个成功的商人都应该参与慈善活动。成功果实最好的用处之一就是回馈社会。我父亲以前总是为钱操心。我想，如果他知道了我日后的成就，他一定会感到十分震惊和骄傲。

我的建议

Time Equities公司CEO弗朗西斯·格林伯格

练习独立思考

全世界有很多人都觉得纽约是一个投资圣地，它确实是。但如果投资的代价太高，你就要重新考虑了。目前，我不认为在纽约进行投资性购房的优缺点是等价的。

去找能掌控问题的人

如果你付不起租金，你可能会想向家人借，或是向银行申请贷款。但真正能掌控问题的人是房东。所以在房租到期前，你可以去和房东谈谈，寻找一个解决方案。

每天要早起，做事要有条理

我每天早上四点钟就起床了，收发电子邮件或打电话，一直到早上9点，这个时候一般就要开会了。我是一个非常有条理的人，我有两名行政助理和一位办公室主任，他们也为我提供了非常好的支持。我还有一个虚拟办公室，并且保持着严格的工作纪律，这样即便是我在出差时，我也能随时掌握公司的最新动态。（财富中文网）

译者：朴成奎