中国住房政策之我见

——就中国住房总体规划答网友

“我认为严肃来讲全国需要1.2亿套中等户型保障房/经济适用房,1亿套中小户型的廉租房的总供给量外加根据具体国情调配的1-1.5亿套限价房才能保证全国99.99%家庭与个人住房需求, 按广东19-29层一两百户一栋中小户型楼群31%-41%容积率,全国需200万栋此类楼,1栋6-8户200-400M2住房=1000M2左右用地总用地仅2000KM2. 单就供地总量均分到区县一级仅需1KM2左右1500亩左右,100-300万一亩地仅15-50亿的地,按1:1-3的建房成本仅63-200亿,20-30年来实现这个工程,每年仅需3-10亿,全国每年一万亿到三万亿,去了31-51%购租房款及9-27%地价,中央再做财政补助/补偿与税费倾斜,再鼓动全民全社会出钱出力及保障所起繁荣稳定溢价效应”

这是网友SAMCMO严晓东在我的博文《从大连“购房70平米可落户”想到的》下面写的评论，因为回答会有点长，我就单独写此博文作答。

确实，如果中国有与人们需求相匹配的2.4亿套保障房和廉租房，那么中国的住房问题就解决了。中国大陆（不包括港澳台）总共才13.4亿人口，平均算下来，每套房住5.6个人，这不就行了吗？至少保证每个人都有个窝，民怨也就没那么大了。

这里面有几个问题值得探讨：首先，我认为目前中国城市的房产如果平均分配的话，确实是够用了，但是我们不能搞平均主义，因为这些房产都是有主的，不是政府的公共资源；其次，即使现在开始建设网友说的保障房和廉租房，但还有一个住房所在的地理公位置与人们的需求是否匹配的问题。目前，中国一些核心城市已经面临城市里面没有有效土地供给的情况，比如北京，四环内的土地资源已经极其稀缺。考虑到前面说的第一条，核心城市的住宅需求通过建保障房和廉租房能解决一部分，但同时还得盘活闲置的存量房——这就需求税收、货币政策配合。我们决策者应当认识到土地是一种稀缺资源，从来都不是可以无限供给的。第三，我们还要努力缩小城乡、城市之间的差距，不能让北京、上海这样的超级城市无约束地扩张。

虽然事情并没有网友说的那么简单，但我认为网友的思路其实正是政府本应当有的解决房地产问题的正确思路，而不是目前一味地增加交易成本和限制需求——这两个办法理论上和事实上都被证明是扬汤止沸。顺便说一句，在现有的政策中，我认为只有增加二套房贷款利率的方向是正确的，但我认为这一条也做得不够，还可以更加严厉，比如任何时候，每个家庭只能有一个房产的按揭贷款，同时要坚决堵住一些企业的贷款流到房地产市场。

去年万科的总裁郁亮在杭州与媒体谈话中提到，政府应当进行住宅总体规划，提出具体的阶段性目标，他指出，很多其他国家的政府都在二战后进行过类似的规划。比如，第一步，让每一个家庭都有一套房子住（注意有房住不等于有房产）；第二步，让每一个人都有一个单独的房间。目前的中国，还没有解决第一步，政府虽然天天喊着房地产调控，但却从来没有提出过类似上面这样的住宅规划目标。郁亮总是国务院的参事，他的意见应当是直达最高决策层的，希望在不远的将来，我们就能看到中国的住宅总体规划出台。

[caption id="attachment_689" align="alignnone" width="300" caption="郁亮是国务院房地产领域的参事"][/caption]