房市观察之三：颓势已现 后市未明

房市观察之三：颓势已现 后市未明

“我想给在上地工作的孩子在昌平买套房，但看来看去，新房太少，价格也不便宜。”北京国贸地铁口，一位头发花白的老大妈刚从房展会出来，又认真地在楼市地图上找来找去。不远处的2011年北京秋季房展入口处，仍然拥了一大批发小广告的宣传员，看到参观者，他们马上热情地挤上去，猛塞小广告。

这是上月在北京举办的秋季房展会现场。走一圈下来，我发现有意购房者并不多，但比春季房展会要多一些。整个展会内，北京当地的参展房比较少，外地的倒不少。方庄的璞堤（王字旁）的特价房均价3.7万元/平方米，这个价格比当地的均价便宜了三四千元；其他一些项目如中铁青秀、首开国风上观、理想城、绿地房山等价格并没有明显的变化，不管全款还是贷款优惠力度有限，9.6折算最高的。与最高时的价位相比，北京市区的房价有所松动，平均有10%的下降，大开发房、位于五环内的项目下降幅度不大。

参加此次房展会的外地项目有50多个，河北的廊坊、香河、燕郊、易县、北戴河都有项目参展，天津、山东、海南等省市也有参与。这些项目的价格离最高时有一些下降，但降幅不大。北京房地产交易管理网9月发布统计数据显示，截至30日，8月北京新房及二手房住宅签约总量创3年来新低。与此同时，库存量却创下两年新高。数据还显示，8月1日至30日，北京新房住宅签约套数为5261套，二手房住宅签约套数为7782套，合计签约1.3万套，环比降26.4%，预计全月成交量约为1.37万套。这一成交量创造了2009年来的最低值，甚至远远低于2008年的大部分月份。

总的感觉是，经过前期的疯涨再加上政府出台的各种限购政策，商品房房价上涨的高潮已经退了，目前处于小幅回落的平台期。由于相对严格的限购，致使一些有实力炒作商品房的投资客没有了用武之地，余下的基本都是刚性需求者，而这些需求者如同前文提到的那位大妈一样，购买能力有限，还是觉得当下的房价高。

商品房市场跟自然界的涨潮不一样，涨时容易退时难。个别开发房已经撑不住劲了，出现了较大幅度的降价，但这种行为又引起以前高价买房者的强烈反弹。据媒体报道，“前不久，因房价下调，通州京贸国际城部分业主要求开发商无条件退房退差价，个别情绪激动业主与售楼员发生肢体冲突。”中秋期间，京贸国际城5号楼将降价至15000元/平方米销售(与最高价比差近万元)，这么大幅的降幅，此前购房业主不干了，因为损失太大了。但在一个正常的社会里，我们购买任何商品都要做好贬值的准备，商品房也是如此。不能指望买完就上涨，更不能下跌就骂娘。大家需要遵守契约精神，买卖也是一种契约。你情我愿，没有强迫，看到下降就跳脚那怎么行。

话说回来，房价下降对高价购房者是损失，但房价一直疯狂上涨危害更大。虽然现在看涨不动了，但未来的楼市怎么走？是暂时回潮还是持续下降，不清楚。考虑到房地产对中国整个经济的影响、考虑到各地政府财政的需求，考虑到国内投资渠道的匮乏，这些因素都考验政府的限购政策是否能够持续。看不清楚。

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