帝都败房族手记——自住房轮盘赌

自住房究其本质,乃是北京政府遏制房价过快上涨的一种政策尝试。政府希望通过共有产权的方式,降低商品房的售价,让更多居民能拥有住房。指导该政策的逻辑是简单的:房价高人们买不起房,那就给打个七折,让更多的人能够买得起。同时得防止倒卖,于是规定5年内不准转让,五年后30%的收益归政府所有。截止目前,北京已经有4个自住房项目进行了摇号选房,弃选率一路走高,从汇星苑的20%多,到采育满庭春的80%多。参加摇号人们的也从“碰运气等中奖”的迷梦当中逐渐清醒,对自住房的种种质疑和担忧也开始浮现。围绕自住房的讨论越来越多、越来越复杂,让问题变得越来越扑朔迷离。有太多宏大命题需要深入探讨,本文先试图通过简单的推演,提供自住房未来走向的一种猜想。

首先回答一个问题:谁会买自住房?优先家庭(非优先家庭暂未加入摇号)包括两类:京籍无房家庭和保障房轮候家庭。后者也可先不考虑(能够买的起自住房的,大多数不符合保障房对收入的限定。)自住房主要是让京籍无房家庭能够买得起房。接着追问:哪些京籍家庭到现在都名下无房呢?通过对自住房论坛和确认现场的观察,发现年轻人占多数,一是北京本地居民(单身满25岁),二是通过毕业落户取得北京集体户口的家庭。

可以推断:这两类家庭的购房人年龄比较年轻,多数收入和积蓄都不高,而且购房的需求非常迫切:单身的要结婚,集体户口的要落户,结了婚的要考虑小孩的上学落户问题。对于这些家庭来说,购房的资金约束也是刚性的:首付、贷款的额度都是有限的。

再来看自住房的供给,也可以大概分为两类,总价在200万以上的“高价”自住房,以及总价在80-150万之间的“低价”自住房。高价房大多在五环至六环之间,临近地铁,交通相对便捷。而低价房多在六环之外或是远郊,距离城区30公里以上,最远的达到70公里(平谷项目)。

把这两类自住房和购房家庭进行匹配,就会得到买高价房的和买低价房的两个家庭组。购买200万房子,需要首付60万,按商贷140万计算,月均还款达1万3左右。这意味着这些家庭的月收入将在2万以上,才能承担这样的还贷压力。这样的购买力在二手房市场上也可以有很多选择,特别是在自住房周边的新房二手房的降价,让很多自住房中签者考虑弃选。此外,自住房从签约到入住有两年多的时间,而二手房和现房新房即买即住,可以省去两年的房租成本、装修成本等。对于自住房买者来说,如果两年后自住房沦为低质商品房,加之取得房产证5年内不能转让,30%的价格优势将被蚀空。而对于那些购买低价商品房的家庭来说,原本收入和积蓄就偏低的前提下,购买一个交通、配套落后的小区,入住之后每天通勤时间的拉长、入园入学就医的种种不便,想要改善要等五年……自住房对这些群体的覆盖,意味着将最后持币观望的购房者套上了房奴的枷锁。同时购房者当中也有买了空置五年再进行调换的,这样的投机心理也大大背离了这一政策的初衷,造成了极大的资源浪费。

以上的推演是在房价维持不变的前提下进行的。在房价加速上涨的时期,买上自住房的人会获得暂时的心理安慰,尽管实际的生活没有受到任何改善,同时后期摇号的项目也会得到促进,自住房政策也可以赢得完善的时间;而一旦房价下跌,结果或将是灾难性的。现在北京二手房市场量价齐跌已经在发生。自住房的地块从拍卖到摇号仍需时日,下半年还有30多个项目入市,之后还有单价高达2万8的项目推出,弃选弃购的发生将对后期项目的资金、开发产生一系列影响,也会造成对政策信用的再度透支。可见,在政府不出让根本利益的前提下,违反市场规律,为刚需购房者提供的所谓“福利”,其最终效果只能是一场赌博。而房价下跌就是枪膛里的那颗子弹,轮盘旋转,政策制定者和自住房购买者不得不一起合掌祈祷。

 


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